业主与物业矛盾如何协调 业主自治应如何体现和规范

        公民自创完整法规并提交立法机关参考，这在全国还是个不小的新鲜事——记者了解到，广东省广州市业主委员会联谊会聘请法律界人士制订的《中华人民共和国城市住宅区业主自治法(公民建议稿)》，目前正通过网络向全国征求意见；而该建议稿则是在广州市畔山花园、顺景雅苑、春兰花园等20家小区的业委会联合起草的《广东省业主自治条例》的基础上完善而来的。

　　几天来，记者访问了参与起草这一首部公民立法建议稿的业主委员会以及主要编写人，一些物业公司和法律界人士也向记者提出了他们的看法。

　　目的：推进业主自治，实现和谐社区

　　畔山花园业委会主任李迎秋在接受记者采访时认为，当今业主维权的风险很大，尤其是业主维权带头人，生命随时都有危险，广州已经发生了多起殴打业主的恶性事件。可惜的是，维权活动充满危险，却缺乏相关的法律规范来为业主维权提供法律保障。相对于开发商来说，业主显得很弱小。在这种背景下，广大业主很希望有一部法律来支持业主维权。

　　记者手中拿到的这部建议稿，对业主社团成立、业主、业委会、建设单位、物业管理单位等都作了相关规定，其中引人注目的地方有小区楼盘销售30%以上即可成立业主社团、开发商或物业管理公司殴打业主必须赔偿精神损失费至少50万元，并可处以行政罚款最高达200万元等条文。

　　建议稿主要编写人、广东中泽律师事务所律师周玉忠12月12日接受记者采访时表示，业主自治制度是我国城市基层一种崭新的群众自治模式。但当前，包括物权法、《物业管理条例》在内的涉及业主自治的立法原则性强、操作性差，各地纷纷以地方性法规、地方政府规章、地方政府部门的规范性文件来确立有关业主自治的规则，各种法律文件之间规定不一，严重制约了业主自治工作的整体推进。若没有配套的立法将物权法赋予业主的权利通过自治方式落到实处，为业主自治插上翅膀，物权法有关业主权利的宣示的意义不免大打折扣。因此，应该根据立法法“基层群众自治制度应制定法律”的规定，并全面贯彻物权法，尽快制定一部城市住宅区业主自治法，从整体上推进业主自治，系统地解决业主自治所面临的现实问题，进而实现和谐社区。

　　那么，这部由业主自发拟订业主自治条例最终能有多少内容被采纳，社会各界判断不一。但总的认为，老百姓有立法的意愿，主动站出来，反映出去，这本身就是一种进步，公民的推动有助于立法向民主化、科学化的方向发展。通过业主自治法的提交，可以促进立法本身的发展，唤醒广大业主和公民的主人意识、自治意识。

　　专家：立法是博弈过程，必须考虑各方利益平衡

　　对于建议稿，广州市港联长江物业管理有限公司总经理伍志东表示，“总体上支持，这有利于业主监督、业主维权、维护小区和谐。”但某些地方，伍志东认为：“规定得太过了。”比如，小区管理、打人赔偿的问题，不同楼盘的具体情况是不一样的。“主要是把业主自治法确定下来，细节可以再商量”伍志东说，“毕竟法是具有普遍性的。”

　　中国法学会经济法学研究会副会长、暨南大学法学院院长符启林教授在接受记者采访时表示：业主自发拟订自治条例“是推动法制建设、民主进步的标志”。符教授认为，条例由业主拟订或相关部门拟订，只是渠道不同而已，两者最终都要经过立法机关的审议。如果立法机关认为是可行的，也会把业主提交的条例列入立法计划，成为立法草案。如果立法机关认为不成熟，则会延缓。

　　至于自治条例是否能被立法机关接受，符教授认为“比较难”。物权法、《物业管理条例》已经对业主、物业公司等作了相关规定，业主自己拟订业主条例是从业主本身的利益出发的，这样说来，开发商和物业公司也可以从自己的角度去编写条例。立法要考虑公平性，立法是一个博弈的过程，必须考虑到业主、房产商、物业公司各方利益的平衡。退一步讲，如果以这个自治条例为基础制订一个广东的地方性法规可能比较容易，但要通过人大审议成为正式法律“还是很遥远的事情。”